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民法の賃貸借契約と
借地借家法
1回目  

2021.4.30


賃貸人(大家) 貸借人(借手人)」

2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が一部の規定を除いて2020年4月1日より施工され、一部変更となりました。

賃貸借契約賃貸人が目的物の使用・収益を貸借人にさせることを約束し、

貸借人がこれに対して賃料を支払い、そして引き渡しを受けたその物自体を契約終了時に返還する約束の契約です。

賃貸人の義務

目的物修繕義務費用返還義務があります。

例えば、備え付けのエアコンが故障した場合など、賃貸人に修繕する義務が発生します。

ただし、「民法改正」により貸借人の責任で修繕が必要な場合は賃貸人に修繕義務はないことが明記されました。

貸借人が故意にガラスを割った場合などです。

費用償還義務

目的物を使用、収益するうえで必要な費用を貸借人自らが支出した場合、

賃貸人はその費用を支払う義務があるということ。

前出の例では、備え付けのエアコンが故障し貸借人が修繕した場合が相当します。

なお、貸借人は支出後直ちに償還請求をすることができます。

貸借人の義務

貸借人賃貸人に対し賃料支払い義務を負います。支払時期は、特約がなければ、原則

・動産、建物宅地:当月分を毎月月末

・宅地以外の土地:当年分を毎年年末

となります。

貸借人は賃貸借契約が終了時に、引き渡しを受けた目的物を返還しなければなりません。これを目的物返還義務といいます。

目的物を受け取った後、これに生じた損傷があるまま賃貸借が終了した時、その現状に復する義務を負います。これが原状回復義務です。

ただし、明確な特約が無い場合、通常損耗(貸借物の通常の使用、収益によって生じた損耗)や経年劣化などは、貸借人は原状に復する義務を負いません。

賃貸借継続中のトラブル

例えば

「備え付けのエアコンが故障したため、貸借人賃貸人にたびたび修理を依頼したが、なかなか修理してくれない」

「台風で屋根が破損し雨漏りがするようになり、次の台風が接近しているので早く修理したい」

といった場合、改正前の民法では貸借人が自分で修繕をすることができると定めた規定はありませんでした。

改正後の民法では貸借人が目的物を修繕することが明記されました。

(1)貸借人賃貸人に修繕が必要である旨を通知した、

または賃貸人がその旨を知っていたのに必要な修繕をしない時

(2)急迫の事情があるとき。

これにより(1)や(2)の場合には貸借人が修繕したとしても賃貸人から許可なく修繕したこの責任を追及されることはないことが明確になりました。

次回以降は賃貸借終了時のトラブル、賃貸借契約の存続期間と更新、借地借家法について説明いたします。


田淵